내집마련디딤돌대출 : 2020년 신혼부부 디딤돌대출

내집마련디딤돌대출 : 2020년 신혼부부 디딤돌대출

• 신청대상 :
  • - 부부합산 연소득 7천만원 이하의 무주택 세대주
  • - 부부합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 ‘소득 5분위별 자산 및 부채현황’ 중 소득 4분위 전체가구 평균값 이하(십만원 단위에서 반올림)인 자 (순자산 기준금액 3.91억원)
• 신청시기 : 소유권이전등기 접수일로부터 3개월 이내
• 대출금리 : 연 1.95 ~ 2.70% (우대금리 추가적용 가능)
• 대출 처리기한 : 공사 홈페이지를 통해 접수 시 최장 70일 소요
  ※ 접수일 : 은행 창구 또는 공사 홈페이지를 통해 신청한 경우에는 주택도시보증공사(이하 'HUG)가 '기금e든든'으로 대출신청정보를 수신한 날(2영업일 이내에 한하여 객관적 서류 확인을 통해 예외 처리 가능)
  (HUG가 수행하는 자산심사절차 중 이의제기 처리기간은 제외 가능)
  • - 대출접수 후 ~ 대출승인 : 최장 40일 소요
  • - 대출승인 후 ~ 대출실행 : 최장 30일 소요

 

1. 소득 산정 방식

• 소득은 모든 종합소득 합산하며, 근로소득, 사업자등록이 있는 사업소득, 공적연금소득(국민연금, 공무원연금, 군인연금, 사립학교교직원연금, 별정우체국연금)은 필수 합산합니다.
• 현재 소득이 발생하고 그 소득 발생기간이 최소 1개월 이상이어야합니다

• 연소득 산정방법

  ① 2개년 증빙소득을 비교하여 “전년도 과세전 연소득” 또는 “최근 1개년 소득”으로 연소득을 산정

  - 2개년 소득의 차이가 ±20% 이상인 경우에는 소득을 평균하여 반영

  - 다만, 증가한 소득이 지속가능성을 가진 상시소득임이 인정되는 경우에는 최근 소득으로 산정 가능

  ② 차주가 1년 미만의 증빙소득만 있는 경우에는 1년 소득으로 환산한 후 10%를 차감하여 연소득 산정

  - 다만, 1년치 증빙소득이 없으나 신규입사, 복직, 휴직 등 불가피한 사유가 확인되고 상시소득임이 입증되는 경우에는 10% 차감 미적용

※ 지속가능성을 가진 상시소득 입증 예시
- 근로소득자(휴ㆍ복직자 포함)는 상시소득으로 간주하되, 계약기간이 1년 미만으로 확인되는 경우 제외(건강보험자격득실확인서, 재직증명서 등으로 입증)
- 사업소득자 등은 채무자가 입증하는 서류를 통해 계약시점부터 1년 이상 계약임이 증빙되는 경우에는 인정(사업장 임대차계약서, 위촉증명서 등으로 입증)
예시 1) 건강보험자격득실확인서를 제출한 근로소득자 ➜ 상시소득 인정
예시 2) 1년 이상 계약임이 확인되는 위촉증명서를 제출한 보험설계사 ➜ 상시소득 인정
예시 3) 연금 수령금액이 확인되는 연금수급권자 확인서를 제출한 연금소득자 ➜ 상시소득 인정

• 추정소득이란, 국민연금 또는 건강보험료를 활용해 추정한 소득

※ 소득확인 자료 : 연금산정용 가입내역확인서(국민연금*), 건강보험료 납부확인서(건강보험료)

* 국민연금 가입의 종류가 달라도 혼용을 인정
- 직장, 지역, 임의계속 가입기간의 합산이 3개월이 넘을 경우 인정

• 추정소득의 소득산정 방법

  - 소득입증이 어려운 경우에 한해 추정소득을 활용하되 추정된 소득에서 5%를 차감하여 50백만원 한도로 소득 인정

⇨ 배우자의 경우에도 위와 동일하게 증빙소득, 추정소득 산정

2. 부채 산정 방식

• 모든 주택담보대출의 실제 연간 원리금상환액을 반영하고, 주택담보대출을 제외한 기타부채(신용대출 등)는 평균대출금리를 준용하여 이자 상환액을 반영

※ (예외) 본건 디딤돌대출에 의해 기존 주택담보대출의 원금상환이 예정된 경우에는 기존 주담대의 상환예정금액은 연간 원리금 상환액에서 제외

 

신혼부부 디딤돌대출 신청대상

 

• 부부합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 ‘소득 5분위별 자산 및 부채현황’ 중 소득 4분위 전체가구 평균값 이하(십만원 단위에서 반올림)

• 국적 : 대출신청인은 접수일 현재 성년인 대한민국 국민
• 주택소유자 : 본인이 주택을 단독으로 소유하거나, 배우자(결혼예정자)와 공동 소유(예정)
• 대출접수일 현재 세대주*로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택**으로 단독세대주를 포함하되 만 30세 미만 단독세대주는 제외
• 신혼가구(결혼예정자 포함)
  • 혼인관계증명서 상 혼인신고일(이하 동일)이 접수일로부터 7년 이내인 신혼가구
  • 결혼예정자인 경우 청첩장 또는 예식장계약서 상 결혼예정일이 접수일로부터 3개월 이내인 신혼가구 (대출실행 후 3개월 이내에 배우자가 등재된 주민등록등본을 대출은행에 제출하셔야 하며, 제출하지 않을 경우 기한의 이익 상실)
  • LH 신혼희망타운 분양계약자 중 만 6세 이하 자녀를 둔 혼인가구

*세대주란 세대별 주민등록표상에 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속) 또는 직계비속인 세대원으로 이루어진 세대의 세대주 및 다음에 해당하는 자

• 세대주의 배우자
• 주민등록표상에 세대원으로 등록된 자가 대출 접수일 현재 3개월 이내에 결혼으로 세대주로 예정된 자
• 민법상 미성년인 형제 · 자매중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 대출 접수일 현재 주민등록표상 부양기간(합가일 기준)이 계속해서 6개월 이상인 만 30세 미만 단독세대주
• 직계존속중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 있는 경우로 대출 접수일 현재 주민등록표상 부양기간(합가일 기준)이 계속해서 6개월 이상인 만 30세 미만 미혼 세대주

※ 단독세대주와 관련한 요건은 8. 디딤돌대출 단독세대주 제도변경 참고

**무주택이란 본건 담보주택 외에 다른 주택(분양권 또는 조합원 입주권 포함)을 소유하지 않은 것을 의미.

• 본인 및 배우자(결혼예정자 및 세대 분리된 배우자 포함)는 한국신용정보원 신용정보조회를 실시하여 다른 목적물로 주택담보(중도금)대출을 이용 중이면 대출 불가

※ 제3자 담보대출인 경우에도 주택보유수 산정시 포함

• 국토교통부의 주택전산망 조회결과 유주택자로 판명되더라도 해당주택을 처분한 것이 공부상 입증되거나, [무주택으로 보는 경우]에 해당하면 무주택세대주로 간주

※ 주택보유수에 대한 대출거래약정서의 진술이 사실과 다른 것으로 확인되면 기한의 이익상실 처리하고 대출금을 즉시 회수할 수 있습니다.

[무주택으로 보는 경우]
1. 상속으로 인하여 취득한 주택의 공유지분을 처분한 경우
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 지역으로 이주한 경우
(1) 사용승인후 20년이상 경과된 단독주택
(2) 85㎡이하의 단독주택
(3) 소유자의 「가족관계의 등록에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택
3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 채권자로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 이를 처분한 경우
4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
5. 20㎡이하의 주택을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대이상의 주택을 소유한 자는 제외한다.
6. 만 60세이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택을 소유하고 있는 경우
7. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
8. 무허가건물을 소유하고 있는 경우

• 생애최초 주택구입자란, 세대주 및 세대원(분리된 배우자, 배우자와 동거세대를 구성하는 직계비속, 결혼예정자)이 최초로 주택을 구압하는 자
  • '18.9.13일 이전 분양권 및 조합원 입주권을 보유했으나 주택을 취득한 이력이 없을 경우 포함
    (‘18.9.14일 이후 분양권 또는 입주권을 취득한 후 해당 분양권등을 처분한 경우 인정불가)
  • 본건 담보주택 외 주택을 소유하고 있거나 소유했던 이력이 없고, '기금대출 이용현황' 확인 결과 기금대출(최초주택구입, 중도금대출)을 이용한 이력(상환 포함)이 없는 경우 인정
• 대출이 제한되는 경우
  • 신청인이 한국신용정보원 “신용정보관리규약”에서 정하는 아래의 신용정보 또는 해제정보가 남아있으면 대출취급 불가(배우자에 대해서는 신용정보 미확인)
    • 연체, 대위변제ㆍ대지급, 부도, 관련인 정보
    • 금융질서문란정보, 공공기록정보, 특수기록정보
    • 신용회복지원등록정보
  • 부부에 대하여 대출취급기관에 회수되지 않은 채권이 있어 내규로 대출을 제한하고 있는 경우
  • 부부가 공사의 구상권, 미수채권 등이 회수되지 않은 경우

  * 대출 신청인에 대하여 최종 대출실행시 신용정보를 재확인

신혼부부 디딤돌대출 대상주택

• 부동산등기부등본상 주택

  주택가격 5억원 이하, 주거전용면적 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 · 면 지역은 100㎡까지) 이하

  - 만 30세 이상의 미혼 단독세대주인 경우 : 주택가격 3억원 이하, 주거전용면적 60㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 · 면 지역은 70㎡까지) 이하

• 담보주택의 평가액은 대출승인일 현재의 ‘가격정보*’, ‘공시가격’, ‘분양가액**’, ‘감정평가액’ 순서로 적용

  * 가격정보로 주택가격 평가 시 한국감정원 시세정보 또는 KB시세를 적용하되 매매가액(낙찰가액, 분양계약서 상 실매매액)과 비교하여 낮은 금액을 가격정보로 간주

  ** 분양가액으로 평가하는 경우는 가격정보가 없고, 아래의 요건을 모두 충족하는 신규분양아파트

  1) 분양계약서 또는 입주자모집공고문 상 300세대 이상

  2) 대출신청일 또는 대출승인일이 (임시)사용승인일(다만, 분양전환 임대아파트의 경우에는 지자체의 분양전환승인일)이후 6개월 이내

• 신규분양아파트로서 아직 등기부등본이 발급되지 않는 경우라도 위 분양가적용요건**을 모두 만족할 경우 후취담보로 신청가능(단, 재개발 · 재건축 아파트는 신청 불가)

 

신혼부부 디딤돌대출 신청시기(신청기간)

• 소유권이전등기(입주예정일) 전 접수. 다만, 소유권 이전등기를 한 경우에는 이전등기 접수일로부터 3개월 이내 접수가능(소유권이전과 동시에 대출 취급 가능)

  ※ 구입용도 이외의 대출은 신청 불가

  • 상속ㆍ증여ㆍ재산분할로 주택(분양권 또는 조합원 입주권)을 취득한 경우 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내일지라도 취급 불가
  • 매수인과 매도인의 관계가 부부, 직계존비속, 배우자의 직계존비속인 경우 취급 불가
  • 매수인과 매도인의 관계가 형제인 경우 계약금, 중도금 등 실질적 대금 지급 내역을 입증하지 않으면 취급 불가
• 신청시기 : 공사 홈페이지를 통해 접수시 대출실행일(입주예정일)로부터 최대 70일 이내 접수 가능
  • 대출접수일로부터 최장 40일 이내에 승인하며, 승인일로부터 30일 이내 실행합니다.

※ HUG가 수행하는 자산심사절차 중 이의제기 처리기간은 제외 가능합니다.

※ 승인일로부터 30일 이내에 대출이 실행되지 않은 경우, 대출승인이 자동취소되어 대출이 불가할 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

 

신혼부부 디딤돌대출 대출한도

1. 최대 LTV 70%(최대 2억원, 단, 신혼가구 2.2억원, 2자녀 이상 2.6억원, 만 30세 이상의 미혼 단독세대주인 경우 최대금액 1억5천만원)
2. DTI, 대출구조, 소득추정에 의한 소득산정 등에 따라 LTV가 달라질 수 있음
3. 임대차금액 및 주택유형에 따라 지역별 소액임대차보증금이 차감되어 한도가 산정됨
4. 단, MCG를 이용하면 소액임차보증금이 차감되지 않기 때문에 LTV한도까지 대출이 가능

MCG(Mortgage Credit Gurantee)란?
주택담보대출 시 소액임차보증금을 차감하지 않고 최대 LTV까지 대출을 받을 수 있도록 하는 공사의 모기지신용보증

 

주택담보대출시 소액임차보증금을 공제하지 않고 LTV 상한까지 대출을 받을 수 있도록 하는 주택금융신용보증기금의 모기지신용보증

• 주택담보대출의 대출가능 금액을 계산할 때 통상 LTV에서 방수공제액을 차감하는데, MCG(모기지신용보증)를 받으면 차감한 방수공제액만큼 대출을 더 받을 수 있습니다.

※ 방수공제액 : 최우선변제 소액임차보증금을 주택유형별 공제대상 방수에 따라 차감

 

 

신혼부부 디딤돌대출 소득증빙(준비서류)

• 소득은 모든 종합소득 합산하며, 근로소득, 사업자등록이 있는 사업소득, 공적연금소득(국민연금, 공무원연금, 군인연금, 사립학교교직원연금, 별정우체국연금)은 필수 합산합니다.
• 현재 소득이 발생하고 그 소득 발생기간이 최소 1개월 이상이어야합니다
  • 연소득 산정방법

    ① 2개년 증빙소득을 비교하여 “연도별 과세전 연소득” 또는 “1년간 연소득”으로 연소득을 산정

    - 2개년 소득의 차이가 ±20% 이하인 경우 최근년도 소득으로 산정

    - 2개년 소득의 차이가 큰(±20%) 경우에는 소득을 평균하여 반영

    - 다만, 증감한 소득이 지속가능성을 가진 상시소득임이 입증되는 경우에는 최근 소득으로 산정

    ② 1년 미만의 증빙소득만 있는 경우에는 1년 소득으로 환산한 후 10%를 차감하여 연소득 산정

    - 다만, 1년치 증빙소득이 없으나 신규입사, 복직, 휴직 등 불가피한 사유가 확인되고 상시소득임이 입증되는 경우에는 10% 차감 하지 않음

• 소득종류별 증빙소득 입증서류 (아래 서류 중 택1)

소득종류증빙소득 입증서류근로소득사업소득연금소득기타소득

소득금액증명원 또는 소득확인증명서(ISA용), 근로소득원천징수영수증, 급여명세표 등(재직회사가 확인날인한 급여내역이 포함된 증명서 등) 객관적인 자료로 입증되는 소득

소득금액증명원(종합소득세 신고자용), 연말정산용 사업소득원천징수영수증, 종합소득세 과세표준확정신고 및 납부계산서(세무사 확인분)

연금수급권자 확인서 등 기타 연금을 확인할 수 있는 지급기관의 증명서

소득금액증명원

※ 전년도 근로소득 원천징수영수증 발급 시 전전년도 소득입증자료 사용 불가

• 소득종류별 상시소득 입증서류 (아래 서류 중 택1)

소득종류상시소득 입증서류근로소득사업소득연금소득기타소득

건강보험자격득실확인서, 재직증명서(계약기간 1년 미만 제외)

사업장의 임대차계약서, 위촉증명서, 고용계약서 등 소득발생시점부터 1년 이상 계약임이 증빙되는 서류

연금수급권자 확인서 등 연금을 확인할 수 있는 지급기관의 증명서

고용계약서 등 (원칙적으로 상시소득으로 인정하지 않으나, 근로소득과 유사한 성격의 기타소득임을 입증하는 경우에 한함)

※ 상시소득 입증 예시
- 근로소득자(휴ㆍ복직자 포함)는 상시소득으로 간주하되, 계약기간이 1년 미만으로 확인되는 경우 제외(건강보험자격득실확인서, 재직증명서 등으로 입증)
- 사업소득자 등은 채무자가 입증하는 서류를 통해 계약시점부터 1년 이상 계약임이 증빙되는 경우에는 인정(사업장 임대차계약서, 위촉증명서 등으로 입증)
예시 1) 건강보험자격득실확인서를 제출한 근로소득자 ➜ 상시소득 인정
예시 2) 1년 이상 계약임이 확인되는 위촉증명서를 제출한 보험설계사 ➜ 상시소득 인정
예시 3) 연금 수령금액이 확인되는 연금수급권자 확인서를 제출한 연금소득자 ➜ 상시소득 인정

• 추정소득 : 국민연금 또는 건강보험료를 활용해 추정한 소득
  • 추정소득의 소득산정 방법

    - 증빙소득 제출이 어려운 경우에 한해 추정소득을 활용하되 추정된 소득에서 5%를 차감하여 소득 산정(최대 5천만원까지만 인정)

    - 접수일 현재 최근 3개년 연금, 보험료가 미납없이 납부된 경우만 인정

• 추정소득 입증서류 (아래 서류 중 택1)

소득종류추정소득 입증서류추정소득

연금산정용 가입내역확인서(국민연금), 건강보험료 납부확인서 또는 건강보험자격득실확인서※(건강보험료) ※ 건강보험자격득실확인서 상 지역가입자의 경우 지역세대주만 인정

※ 추정소득으로 소득 추정이 가능한 경우
① 국세청의 ‘사실증명원’상 납세신고 사실이 없다는 것이 입증되고, 건강보험자격득실확인서 상 직장가입자가 아닌 경우
② 연소득 없는 것으로 간주되는 퇴직자(폐업 포함) 또는 연소득 없는 것으로 추정되는 직장가입자의 피부양자인 경우
③ 전년도 또는 당해연도 사업 개시하였으나 입증서류가 발급되지 않는 사업소득자의 경우
④ 부부합산 소득이 24백만원 이하인 경우

⇨ 추정소득 사용시 다른 소득 또는 배우자 소득과 합산 불가

출처 : 한국주택금융공사

 

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