1세대1주택 비과세 보유기간 및 거주기간의 계산

1세대1주택 판단시 보유기간 및 거주기간의 계산은?

◆ 1세대1주택 비과세규정 적용시 보유기간의 계산은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하고, 거주기간의 계산은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지를 원칙으로 하되, 사실과 다를 때에는 실제 거주기간으로 계산합니다.

○ 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어 거주하거나 보유하는 중에 소실․도괴․노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산합니다.

○ 거주요건 계산시 세대원의 일부가 근무상 형편 등 부득이한 사유로 일시 퇴거하여 당해 주택에 거주하지 못한 경우에도 나머지 세대원이 거주요건을 충족한 경우, 거주기간에 관한 비과세요건을 갖춘 것으로 봅니다.(서면1팀-40, 2004.1.16.)

○ 협의 또는 재판상 이혼시 혼인기간 중 부부공동의 노력으로 취득한 재산에 대한 재산분할청구권의 행사에 따라 취득한 주택을 양도하는 경우 취득시기는 소유권을 이전해 준 다른 배우자의 당초 부동산 취득시기부터 기산합니다. 그러나 이혼위자료에 갈음하여 아내가 취득한 주택의 경우에는 아내의 취득일부터 보유기간을 계산합니다.(대법95누4599, 1995.11.24.)

※ 2021.1.1.이후 양도분부터 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산함 (소득세법시행령 제154조제5항, 부칙 <제29523호,2019.2.12> 제1조)

* 다만, 소득세법시행령 제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않음

※ 2020.12.31. 이전에 1주택 외에 모든 주택을 양도하여 2021.1.1. 현재 1주택만 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 비과세 판정시 보유기간은 당초 주택의 취득일로부터 기산함.(양도, 기획재정부 재산세제과-1132[],2020.12.24.)

기획재정부에서 2022.5.9. 발표한 1세대1주택 양도소득세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도 폐지 관련한 개정내용에 따르면 2022.5.10. 이후 양도분부터는 주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 보유 및 거주기간을 계산하여 1세대1주택 비과세를 적용하는 것으로 확인됩니다.

대체취득을 위한 일시적 1세대2주택 비과세특례란

▶ 국내에 비과세 요건을 갖춘 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전의 주택)을 양도하기 전에 다른 주택(신규 주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우로서,

1) 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고

2) 그 신규 주택을 취득한 날부터 “3년 이내(*)”에 종전의 주택을 양도하는 경우

3) 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 수 있는 것을 일시적2주택 비과세 특례라 합니다.(소득세법 시행령 제155조제1항)

* 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우[신규주택 소재지에 대한 조정대상지역 공고일 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득하거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 제외]에는 다음 각 호(㉮,㉯,㉰)에 따라 종전주택을 양도하는 경우

㉮ 2018.9.13. 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리 포함)을 취득하였거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 : 신규주택 취득일부터 “3년 이내”에 종전주택 양도

㉯ 2019.12.16. 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리 포함)을 취득하였거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 : 신규주택 취득일부터 “2년 이내”에 종전주택 양도

㉰ 위 ㉮,㉯에 해당하지 않는 경우에는 다음 요건(㉠,㉡)을 모두 충족한 경우(**)

㉠ 신규 주택의 취득일로부터 “1년 이내”에 그 주택으로 세대전원이 이사하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

㉡ 신규 주택의 취득일부터 “1년 이내”에 종전의 주택을 양도하는 경우

** 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 ㉠,㉡의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않음

○ 아래의 경우에는 3년 이내에 양도하지 못하는 경우에도 일시적 1세대 2주택 비과세특례를 적용합니다.

- 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우

- 법원에 경매를 신청한 경우

- 「국세징수법」에 의한 공매가 진행중인 경우

- 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업, 재건축사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행으로 「도시 및 주거환경정비법」 제73조 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제36조에 따라 현금으로 청산을 받아야 하는 토지등소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 해당 청산금을 지급받지 못한 경우

- 협의매수․수용에 의하여 당해 주택의 일부가 양도되고, 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 수용일(양도일)부터 5년 이내에 양도하는 경우

기획재정부에서 2022.5.9. 발표한 "일시적2주택 비과세 요건 완화"의 개정내용에 따르면 2022.5.10.이후 양도분부터는 종전주택 양도기한을 신규주택 취득 후 2년으로 완화하였고, 신규주택으로 전입하지 않는 경우에도 비과세를 적용하는 것으로 확인됩니다. (종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우)

출처 국세청 홈텍스