DTI , DSR , LTV 계산기, 차이점

DTI(Debt To Income ratio 총부채상환비율)

총부채 상환 비율(DTI)은 대출자의 소득에 대한 부채의 비율로, 대출자의 소득으로 연간 상환액(원금과 대출이자)를 나눈 값을 뜻한다.

DTI 비율 = (총대출 금액 + 총대출 이자) / (대출자의 소득 * 대여 연수)

 

스트레스DTI는 향후 금리가 오를 것을 감안하여 적용 금리에 일부 가산금리를 더해서 계산한다.

예를 들어 연봉 5천만 원인 직장인이 은행에서 1년간 2억 원의 대출을 받은 경우, DTI는 대략 416%가 나온다. 1년에 5천만 원밖에 못 버는 사람이 과연 자기 연봉의 4배나 되는 2억 원의 빚을 1년 안에 갚을 수 있을까? 이런 우려를 수치화한 것이 DTI라고 보면 되겠다.

DTI의 도입 목적은 대출자의 소득신용 총량에 따라 부채신용의 한도를 설정함으로써 상환여력에 맞게 대출을 이용하도록 유도하는 데 있다. 금융기관이 고객의 상환여력 상관없이 앞뒤 안 가리고 마구 돈을 빌려주지 않도록, 그러니까 고객의 상환여력을 염두에 두고 돈을 빌려주도록, 금융기관의 대출에 있어 대출 건전성과 한도를 설정하는 역할을 한다.

DTI비율을 적용한 예로 직장인의 신용대출을 생각하면 된다. 금융권에서 직장인의 신용대출을 원할 경우 재직증명서와 지난해 소득증빙 서류를 요청한다. 이 소득증빙 서류가 대출자의 소득으로 간주되어 은행은 대출을 실시하는데, 소득과 은행의 인정 DTI 비율을 적용하여 대출의 한도를 설정한다. (10억인 소득자가 DTI 비율 50%에서 1년 빌릴 경우(10억 * 1년 * 50% DTI 비율) 총원리금+대출이자는 5억이 된다.)

본래 은행의 내부 규정사항으로 출발하였으나, 각국이 과도한 신용팽창으로 인한 자산버블로 고통을 겪으면서 정부 차원의 규제로 도입되는 추세이다.

 

DTI의 장/단점

장점

• 자산(부동산)의 거품진정 수단 : 대출 총액을 제한하기 때문에 신용이 신용을 낳아 생기는 유동성 문제를 해결[2]

• 대출자 대출 건정성 확보 : 소득에 따라 대출의 총액을 규제함에 따라 부실대출 위험이 감소한다.

• 금융기관 부실대출 비율 감소 : 대출자의 부실대출 비율이 감소함에 따라 위험부담금(충당금)을 적게 쌓아도 된다.

단점

• 과도한 시장규제 : 선진국이 도입을 꺼리는 이유. 금융기관의 대출의 경우 기본적으로 각 기관 고유의 업무영역이다. 정부가 직접 규제에 나설 경우 금융기관의 자율성이 약화되고 오히려 신규 대출에 대한 기관의 검증 책임을 면책하는 꼴이 될 수도 있다. 또한 대출자의 신규 투자에 대한 기회가 줄고 금융기관의 이자수익이 줄면서 경기에 악영향을 미칠 수 있다.

• 대출자의 제2, 3금융권으로 대출 : 제1금융권에서 DTI 한도 제약으로 인해 추가 대부가 불가할 경우, 고리의 제2, 3금융권 대부를 이용, 신용도가 하락하고 이자 부담이 늘어날 수 있다.

DTI 상환방식

• 만기일시 : 원금은 만기에 전액 상환하고 그 전까진 이자만 납입합니다.
• 원금균등분할 : 매달 같은 비율로 원금을 상환합니다. 이자는 남은 잔액만큼 내므로 원금이 상환되는 만큼 점점 줄어듭니다. 즉 시간이 지날수록 납부금액이 줄어드는 방식입니다.
• 원리금균등분할 : 총 이자와 원금을 기간으로 나누어 매달 균등하게 같은 금액을 납부합니다.

 

DSR(Debit Service Ratio 총부채원리금상환비율)

DSR(Debt Service Ratio)은  DTI보다 좀더 세밀한 평가 방법입니다.

DTI가 기존 대출의 이자 상환부담만을 대상으로 계산했던 것과 달리 DSR은 원리금 상환 부담까지 감안하여 계산한다.

 

연소득에 대한 주담대 원리금 상환액 + 기타부채 원리금상환액 비율

 

 

 

LTV(Loan To Value ratio 주택담보 대출비율)

담보 인정 비율은 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로 동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대하여 담보로 인정하는 비율을 뜻한다. 예를 들어 감정가 5억 원 짜리 아파트 하나를 소유하고 있는 사람이 은행에서 주택담보대출로 4억 원을 빌렸을 때, LTV는 80%가 된다. 대출 받은 사람이 돈을 못 갚았을 때 금융기관은 담보주택을 경매해서 그 대금으로 만족을 얻어야 하는데, LTV가 너무 높으면 과연 금융기관에서 대출원리금을 모두 회수할 수 있을지 걱정스러워진다. 매우 낮은 가격으로 경매가 될 수도 있고, 주택가격이 갑자기 폭락할 수도 있기 때문이다. 이런 우려를 수치화한 것이 바로 LTV라고 보면 된다. 그러니까 통상 대출 받을때 담보를 제시하면 정부에서 그 대출한도를 정해 주는 기준이 바로 이 LTV 비율이다.

대출한도 = 담보물 가격(공정가) * LTV 비율 * 금융기관의 대출 허용 비율

 

 

LTV와 DTI 의 차이

DTI가 대출자의 소득을 기준으로 부채의 총량을 결정한다면 LTV는 담보물(주택, 차량)의 가격에 대하여 부채의 총량을 결정하는 방식이다.

DTI가 신용카드의 총액 한도라고 하면 LTV는 내 차에 대하여 중고차 매물 가치를 얼마나 쳐 주느냐로 이해하면 쉽다.

담보물을 기준으로 삼으므로 신용이 신용을 낳을 수 있는 LTV의 단점에 비해, DTI는 개인의 소득을 기준으로 삼으므로 자산의 버블에 대해서는 상대적으로 안정적이다.

LTV는 투기지역의 경우 담보인정비율이 낮더라도 부동산 가치가 상승하면서 대출여력이 커지는 현상이 발생한다.

 

 

12.16 부동산 대책

2019년 12월 16일 문재인 정부에서 발표한 부동산 대책이다.

투기적 대출수요 규제 강화, 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완, 투명하고 공정한 거래 질서 확립, 실수요자를 위한 공급 확대

 

• 투기적 대출수요 규제 강화: 부동산 투기 수요 억제를 위해 LTV, DSR, RTI 등의 대출규제를 강화했다. 또한 전세대출을 이용한 갭투자를 방지하기 위해 보증규제 강화, 신규주택 매입 제한 등의 대책이 들어갔다.

• 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완: 종합부동산세 세율이 상향조정되며, 공시가격을 보다 현실화하기로 하였다. 또한 양도소득세 제도를 장기보유자에게 유리하게 보완하겠다고 발표했다.

• 투명하고 공정한 거래질서 확대: 기존에 발표했던 민간택지 분양가상한제의 적용지역을 확대했으며, 시장거래질서의 조사체계 강화, 공정한 청약질서 확립, 임대등록 제도 보완 등이 발표되었다.

• 실수요자를 위한 공급 확대: 서울 도심 내 공급 및 수도권 30만호 공급 등 기존 사업이 차질 없이 조속히 추진될 수 있도록 하고, 관리처분인가 이후 단계 정비사업 추진, 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도 개선, 준공업단지 관련 제도 개선 등이 발표되었다.

 

DTI , DSR , LTV 계산기

본래 금융감독원 산하 금융소비자보호처 홈페이지에서 하단 표시된 부분에서 금융계산기를 통해

DTI , DSR , LTV 계산기 를 제공했는데 이글을 작성하는 현재는 제공하고 있지 않습니다. 

 

금융감독원 홈페이지기 때문에 변화하는 부동산대책에 맞춰 정확한 기능을 제공했기 때문에 향후에라도 확실한 정보를 얻고 싶으신 분들은 한번 확인해 보시기 바랍니다.

 

금융소비자보호처 홈페이지에서 제공하는 금융거래계산기는 현재 예적금계산기와 대출 계산기 담보에 관한 현재가치 계산기를 제공하고 있습니다. 

금융소비자보호처 홈페이지에서 DTI , DSR , LTV 계산기를 제공하지 않으므로 본인이 직접 계산하지 않으실 분들은 아래 두 웹사이트에서 계산기를 제공하므로 사이트 하나를 골라 사용해 보시기 바랍니다.